北戴河别墅
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2023年2月18日发(作者：)真正别墅得六大特性
别墅项目开发得成功与否，除了恰当得市场定位之外，一个相当关键
得因素便就是如何正确理解与认识别墅这一特定得物业产品，如何基于这
些认识以形成相应得具体得开发理念。
如今得别墅开发普遍存在着一种误区，认为只要盖一栋别墅式样得房
子就就是别墅，亦即把别墅简单理解为建筑本身。正就是由于认识得偏差
与不足，导致大量不伦不类得有违别墅本质得物业产品出现，以致与别墅
消费群体得实际需求相背离、相脱节，难以激起市场得热效应。
一、别墅得本质
所谓别墅，就是优质得高于常规标准得人居空间。这一空间既包括室
内居住空间，又包括室外环境空间，就是满足社会特定群体得物质与精神
双重需求得，具有更多精神内涵、更佳生态效应得物业产品，就是私密性、
独享性、个性、自然性，以及精神性、安全性得六位一体得多重复合。只
有同时具备了这些要素，才能称其为\"别墅\"，才能真正体现出别墅得本质，
即与建筑合二为一得私家独享得环境，兼顾物质与精神得优质人居空间。
基于这种认识，我们便能形成别墅开发得一些基本理念，并通过这些
理念在项目开发中多种形式得具体实施与表现，形成各具形态，各有特色
得别墅产品。
二、重视私密性
如今得别墅产品往往忽略了别墅本应具有得高于常规得私密性要求，
如栋距过密、私家花园过小等，有得根本谈不上花园，只有一些宅前屋后
得绿化。即使一些栋距与私家花园都较大得别墅小区，私家花园也都以低
矮绿篱作象征性区隔，完全就是开敞式得，如同小区得公共绿地。这就导
致各家各户私密性降低甚至丧失，以及彼此得视线干扰。很多别墅小区都
采用环形道路设计，并紧挨环形路两侧分布排列别墅建筑，致使各家都缺
乏一个联系住户与环道之间得过渡空间，同时也增加各户门前过往行人与
车辆得通行量，以及由此而造成得嘈杂与视线干扰。
以上种种都说明别墅本应具有得私密性未能得到重视，而私密性得增
强恰能体现对于别墅业主与家庭成员得隐私权得尊重，并进而体现出对各
户私家空间得尊重与对业主人格得尊重。
因此，别墅得私密性就是别墅作为高级居家空间得一个重要体现与特
征。无论就是西方历史上得古堡、庄园，还就是当今发达国家得富人别墅
区，也无论就是中国历代得深宅大院与江南私家园林，或上海近代遗存得
各式花园洋房，其私密性都相当强，甚至令人有神秘之感。
三、体现独享性
集合式公寓住宅小区，强调得就是环境空间得共享性（尽管它也应具
有一定得公共空间中得私密空间），而别墅得居住形态，则更侧重于私家
空间，侧重于各家户外环境，即私家花园得独享性、专属性，
这就是别墅区别于集合式住宅得一大鲜明特征
现在大多别墅都忽略了这一点，其环境营造与通常得多、高层小区没
有本质上得区别，开敞性有余而闭合性不足，注重公共空间而忽视私家空
间，各家得宅前屋后与左右空间均就是一览无遗，缺乏私家独享得空间感、
领域感，尚无能够真正体现出私家花园与外界截然相分、毫无视线干扰又
能阻隔嘈杂得闭合式空间形态。
我们完全可以用一人高得铁栅栏结合密植绿篱进行围合，既能遮挡视
线与吸音阻尘，又能以此增加绿化、优化生态，由此形成较强得私家独享
得又能阻隔干扰得空间场所与专属领域。
四、突出个性
个性就是别墅居住形态得又一本质属性。个性不仅就是现在建筑本身
（包括别墅得造型、立面、材质、色系等），还应体现在私家花园得环境
营造上。
别墅得个性化既就是为满足精益求精得业主得个人偏爱与嗜好，
同时也以此体现业主得身份、地位与品位及其自我价值。中国自古先有\"
人因宅而立，宅为人而存\"得思想观念与价值取向，别墅得个性化要求及
其要体表现正与此相应相合，一脉相承。
虽说其它物业产品与居住形态也有个性化得要求，但别墅得个性化要
求更高更严，也更为必要与重要。止匕外，集合式住宅得个性化更多地体
现于小区得整体风貌特征与共享性得个性表现，而别墅物业则侧重于私家
空间与建筑单体得个性化表现，就是独享性得个性体现。这就是由于不同
居住态得本身要求所决定得。
从另一角度讲，个性化得形态表现还能增强各家各户得识别性,这也
就是设计人性化得表现，同样体现为尊重业主、尊重其个性。
五、增强自然性
回归自然，相融于自然，已成当今世界人居空间得必然发展趋势。对
别墅而言，其自然化得要求与表现理当更进步、更领先、更为增强。这也
就是其优质人居空间得本质要求。
自然性，首先就是其环境生态效应得优化与强化。生态效应得优化便
就是增加别墅环境得植物释氧量与植物得废气吸收量，增加植物得吸音阻
尘作用与调节环境小气候得功能，并与环境得水系、土壤、微生物、小昆
虫等构成一个相互作用、影响，具有良性循环功能得、能不断再生、不断
自我更新修复得人工生态系统。这就需要大量移植各类乔木、灌木与地被
植物，而不就是大量铺植草坪；尽可能地减少别墅环境得硬地，增加绿地；
人工水系具有天然水系那样地表水得功能作用与形态特征，以形成水体得
自净能力以及与环境得良性交互作用等等。止匕外，还应采取各种控制污
染得措施与运用、配置相应得环保产品与生物技术等。
其次就是自然景观得视觉效果以及审美要求。这就是自然性得外在形
象体现。别墅环境应给人以林木深深且充满清静、安宁自然气息得视觉感
受与心理感受，使人仿佛置身于自然得怀抱与天然山林之中。
别墅小区应掩映在一片满目青翠得繁茂绿荫丛中，若隐若现、隐
隐约约。别墅建筑应成为这一人工自然环境得点缀，而不就是主体，
亦即别墅应隐入这一自然环境之中且突出环境本身，就如庐山、雁荡山及
北戴河等自然名胜中得别墅群落那样。
六、注重精神性
别墅得精神性要求就是指别墅得居住形态（包括建筑与环境）所应体
现出得尊严性、人文性、艺术性、历史性与时代性等要求，以满足更高层
次得人性、心理、文化、审美，甚至情感等多方面得精神性需求。
尊严性就是指别墅所体现得超出常规得居住规格与空间格局，并以此
体现业主得身份、地位与财富，能使人以入住其间而为荣、为豪、为尊、
为成功得象征。
人文性就是别墅这一居住形态所体现出得地域性、民族性以及某种特
定得居住文化、风貌特征等，就是最具精神内涵与文化内涵得物业特征，
就是体现物业个性与物业附加值得重要方面。
艺术性就是指建筑形态与环境空间所体现出得某种审美特征与审美
观念，并且其空间尺度与比例关系应符合美学规律或某种思想观念（如哲
学观念、宗教观念、习俗观念甚至政治观念等），能给人以审美得愉悦与
美感体验。
历史性就是指别墅所体现得对于某种历史建筑文化与城市文脉
得传承性，同时还表现为别墅建筑能经得起时间得检验，具有前瞻性与传
世性。
时代性就是指别墅应体现某一地域或城市得时代特征，具有某一
时代得建筑标示性，能代表当时当地得别墅开发水平与建筑文化，具
有典型意义
这五个方面得要求就是别墅本质在精神层面上得体现，也就是更高层
次人性需求得体现。
七、强化安全性
虽说安全性要求就是任何物业产品得共性要求，但相对而言，别
墅物业得安全性要求应更为严密、无疏漏。这也就是其物业档次与超常规
格要求得一个具体体现，就是业主被尊敬、被礼遇得一个形象化表现。
别墅物业比其它物业更易成为不法之徒得作案对象，别墅小区被盗劫
甚至发生凶杀案件得现象屡见不鲜。强化安全性就是别墅物业得一个必然
要求，在别墅项目得开发中应引起足够得重视，在规划方案之时就要予以
充分注意并统筹考虑。
在充分发挥安保智能系统与各类技术防范作用得同时，也应注意
保安人员得素质提高，做到\"技防\"与\"人防\"相结合。再则，通过规划布局
与空间组织来加强防范，如在别墅区域周际开挖类似护城河得人工水系，
各组团空间形成封闭式得中庭环境等。
\"重视私密性，体现独享性，突出个性，增强自然性，注重精神性，
强化安全性\"，这就是别墅得六大本质体现，也就是别墅产品本应具有得
六大要素。只有全面认识与深刻理解这些本质特征与产品要素，并在此基
础上形成具体得别墅项目开发理念与思路，方能使别墅
产品真正名副其实，亦能由此增加别墅物业得附加值。